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【SOHO中國停牌原因】從去年傳出清空手上不賣的核心資產，到現在傳出港股SOHO中國(00410.HK)私有化，地產老兵潘石屹正在做他認為劃算的買賣。潘石屹一直看空中國房市，一直在賣出國內房產。
目前此消息尚未等到公司方面證實，SOHO中國拒絕置評，稱要看公告。
3月10日，SOHO中國開盤后突然直線拉升，臨時停牌時漲幅達37.58%，報4.1港元/股，創52周新高。據《路透》報道，美國Blackstone(黑石集團)提出以6港元/股的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元。該報價較3月9日收市價2.98港元/股高逾一倍，與目前SOHO中國停牌后的市值213.18億港元(27.44億美元)相比，仍有超過45%的溢價。
目前尚未知該公開報道是否涉及內幕消息泄露，從而影響交易。
買賣
SOHO中國股價一直大幅低于凈資產，根據2019年中報披露的數據，SOHO中國每股凈資產6.76港元。SOHO中國昨日收盤價為2.98港元，市值155億港元，而公司最近一個報告期的凈資產則是352億港元。
市場此前曾有私有化傳聞，不過多數人估計是潘石屹夫婦將SOHO中國私有化，畢竟兩人占有公司超過六成股權，私有化的收益更大，就像當當網從美國私有化一樣。
根據傳聞，這次私有化潘石屹夫婦要將所持多數股權出售給黑石，僅保留少數部分，如果真是這樣，那就意味著要和國內地產市場說再見了。
據SOHO中國中報，截至2019年6月，SOHO中國的總資產為688.98億元人民幣，持有的9宗物業資產投資物業總值611億元。除了今年2月才開業的古北SOHO和建設中的麗澤SOHO，出租率都達到95%，一年的租金收入約15億元。
目前SOHO中國留在賬面上的現金并不多，2018年只有7.2億元，2019年中報則為11.54億元。公司的主要資產是其他長期投資，達612億元，總資產為689億元，幾乎全部是其他長期投資。這些長期投資應該就是潘石屹目前的9個寫字樓。長期投資意味著一年內不會出售。
去年年底有消息稱SOHO中國正考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少八座辦公大樓，這八個項目的總價值在500億~600億元人民幣，基本上清空了所持物業，盤中一度大漲27%，當時有媒體透露主要購買方是黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。當日晚間，SOHO中國公告未承認也未否認該消息。
自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產，據公開資料統計，其5年間累計出售資產套現約293.41億元。
而至于為什么出售多個SOHO中國項目，2017年潘石屹接受采訪時表示：“SOHO自從決定銷售物業以來，一直秉持做生意最基礎的原則，就是低價買入、高價售出。”
他在不同場合反復講過，衡量商業物業價值的標準是租金回報率。在美國，在利率非常低的情況下，一般商業物業的投資回報率是5%，特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。而在中國，凈租金回報率僅有2.7%左右，同時利率比美國高出好幾倍。因此，潘石屹覺得這個時候是出售物業比較恰當的時機。
潘石屹的賬是：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢?”他以前表示過不會出售外灘SOHO和望京SOHO，后來這些也進入了賣單。
他說自己是生意人，要低買高賣，不過這些年他一直在賣，而沒有買，這就很說明問題。
潘石屹家族同時在歐美購入商業地產。可謂知行合一。
分紅
盡管股價表現不佳，但是潘石屹夫婦從SOHO中國獲得穩定分紅，累計起來已經頗為龐大。
2006年至今，累計實施分紅12次，累計實現凈利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算，累計可以獲得現金分紅133億元。
潘石屹在富豪排行榜中的地位已非頂級，但是手中掌握的現金，可能是最多的一批。
SOHO中國2009年到2014年，分紅長期在10億~13億元之間，2015年一躍突破36.5億元，而凈利潤則下滑為5.38億元，此后2016、2017年分紅都在36億元以上，2017年還突破47億元，是有史以來分紅最多的一年。
從分紅上，也可以看出潘石屹的價值取向。
2009年前后，潘石屹頗為積極，當年6月30日，潘石屹親自參與廣渠路15號地拍賣，具有央企背景的中化方興最終奪標，潘在報出39.4億元的價格后止步，他稱這個最終價格太不理性。
法拍市場價格太貴，潘石屹開始并購，2009年8月以24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場。截至2013年7月SOHO中國在上海拿下12個項目，累計耗資達287億元。
2012年，他開始轉變公司經營模式，從售樓模式徹底轉向出租模式，也就是從拍地建樓出售轉向拍地建樓出租，2012年僅持有兩個小項目，一個是北京前門商業街，一個是上海世紀廣場，兩個項目可租面積加起來才約9萬平米，租金合計約2.1億元。
公司在這個時期進入了穩定發展階段，開始穩定分紅，到了2015年之后，公司沒有再拿地，開始大力分紅。就在這個階段，潘石屹家族開始在歐美投資商業地產。
2015年，SOHO中國開始結合互聯網推行SOHO3Q項目，模仿美國WeWork搞共享辦公空間，進行辦公室和辦公桌的臨時出租，還租其他公司房產用于出租，潘石屹稱該板塊還有上市計劃，幾年后達到10萬個座位，年租金約50億元。
SOHO中國飆升38%后緊急停牌 黑石開價40億美元私有化？
3月10日上午11:12，SOHO中國在港交所暫停交易，停牌前股價報4.1港元，上漲37.58%，成交額2.98億港元，最新總市值213億港元。
市場傳言，美國私人股權投資公司Blackstone(黑石集團)提出以每股6港元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元。該報價較SOHO中國上一日收盤價2.98港元高逾一倍。
“給散戶一個離場機會”
“對散戶來說絕對是一個好事。”談及SOHO中國的私有化，中泰國際分析師顏招俊在接受上證報采訪時坦言：“私有化給予公司一個重估機會，也給散戶一個離場機會，畢竟當年招股價是8.28港元，如果計及12年所收的股息，散戶有機會能夠獲利離場。”
據他介紹，一般來說上市公司選擇私有化的原因主要有兩個，一是股價未能反映公司實際資產價值；二是股票流通量及交投量低，缺乏二級市場融資能力。像SOHO中國這樣主要物業在一線城市的投資物業公司，其私有化的原因應該是前者。
公開資料顯示，SOHO中國成立于1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和SOHO中國首席執行官聯合創始人張欣聯手創建，是一家主要從事辦公樓物業業務的公司，持有物業主要在北京和上海。
2007年10月，SOHO中國在香港聯交所上市，融資19億美元，成為亞洲最大的商業地產企業IPO。不過，SOHO中國近年來發展不斷放緩。
SOHO中國近十年的財務表現 (圖片來源：SOHO中國公司年報)
財報顯示，2018年SOHO中國的營業收入為20.89億元，凈利潤為19.25億元，與2012年和2013年的輝煌時期不可同日而語。2019年半年報顯示，SOHO中國實現營業收入8.89億元，較上年同期增長11.8%；凈利潤5.67億元，較上年同期11.1億元下降48.9%，“增收不增利”明顯。
據稱，此次收購黑石還將接管SOHO中國的債務。根據SOHO中國的2019年中期報告，截至2019年6月底，其負債為326.8億元(約合47億美元)，其投資資產價值為87.8億美元。
潘石屹早有“離場”打算？
據悉，自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國內地的資產。
2014年，以總對價82.8億元賣了位于上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及凌空SOHO的近一半物業面積；
2015年，把所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益賣給了復星集團；2016年，以32.2億元的對價出售位于上海的SOHO世紀廣場；
2017年，以85.8億元賣了位于上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物業；
2019年，將北京的9個商業項目共計2583個地下停車位出售，價格7.61億元。
有媒體根據公開資料統計，SOHO中國在5年間累計出售資產套現約293.41億元人民幣，期間并未再購入新項目。
就在稍早的2019年10月下旬，有報道稱SOHO中國考慮以80億美元出售旗下辦公大樓權益，包括光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO復興廣場三個項目，買家正是由黑石和新加坡政府投資公司(GIC)組成的買方團。
此外，SOHO中國還計劃在未來兩年內以分批打包的方式出售古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、麗澤SOHO以及北京前門項目。
10月31日，SOHO中國發布公告稱：不知悉任何須公布的與資產出售相關的資料。但是，公告也表示，在投資物業組合的日常經營管理中，集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會。
此外，值得一提的是，從2019年12月至2020年1月，潘石屹累計注冊了7家公司，且股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。
對此，顏招俊表示：“有人認為是撤資，但我個人認為只是正常的商業行為，私有化SOHO中國能夠讓股東增加買賣旗下資產的靈活性。”
黑石集團近期動作頻頻
“PE之王”黑石集團創辦于1985年， 2019年對黑石而言是里程碑式的一年，1344億美元的募資額和630億美元的投資額都創下紀錄。自2007年IPO以來，黑石的管理資產規模(AUM)在2019年達到了5711億美元，增長6.5倍。
上證報注意到，黑石集團近期投資動作頗為頻繁。
其官網披露，上周，由黑石能源合伙人管理的基金已完成對NRStor C&I L.P。(簡稱“NRStor”)的收購。NRStor是一家總部位于多倫多的電池存儲解決方案開發商，目標是北美的大規模存儲部署機會。
黑石也在尋找歐洲的機會。上個月，有消息稱黑石集團擬投資140億美元于英國基建。黑石全球基礎設施高層表示，對英國前景相當樂觀，或投資于水電、光纖、互聯網、數據中心、流動電訊塔等領域。
此外，據有關報道，黑石擬收購為醫療保健企業提供核心行政處理系統解決方案的科技公司HealthEdge的多數股權。
