【摘要】房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國走過二十幾年風(fēng)雨歷程，隨著新會計準(zhǔn)則的頒布，房地產(chǎn)評估在社會經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。本文探討新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)評估的影響及其應(yīng)采取的策略。

　　【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則；公允價格；房地產(chǎn)評估

　　2006年2月15日，財政部正式發(fā)布了新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。新會計準(zhǔn)則是在國際會計準(zhǔn)則趨同背景下出臺的，吸收了國際會計準(zhǔn)則的成果。其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》改變了以往企業(yè)會計制度對所有房地產(chǎn)都是按照歷史成本進(jìn)行會計計量的局面，允許企業(yè)在一定條件下，按照公允價值進(jìn)行會計計量。企業(yè)自己按照公允價值計量其投資性房地產(chǎn)存在問題，企業(yè)自身很難具有真正的公允性，因此，必須委托外部獨(dú)立的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)評估屬于房地產(chǎn)中介范圍，無論從國外還是我國沿海發(fā)達(dá)城市來看，它都本應(yīng)是一個前途無量的行業(yè)。然而，房地產(chǎn)評估行業(yè)中的業(yè)務(wù)費(fèi)盛行，的確又給評估業(yè)界帶來了黑暗。

　　一、房地產(chǎn)評估的類型

　　（一）一般評估

　　這類評估一般是在交易雙方發(fā)生意見分歧或有爭議時，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

　　（二）房地產(chǎn)抵押貸款評估

　　這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進(jìn)行的評估。它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具有法律效力，形成法律文件，對雙方具有約束力。這種評估值一般較低。

　　（三）特定評估

　　這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而作的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值計算繳納稅費(fèi)。

　　二、新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)評估的影響

　　在新會計準(zhǔn)則下，進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時，可以采用公允價格模式和成本模式兩種方式。有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價格模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。公允價值評估的評估范圍包括四個方面： 第一是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營、租賃方式出租的建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物；第二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，是指企業(yè)取得，增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)， 當(dāng)然已經(jīng)被認(rèn)定是閑置土地的不能按照公允價值進(jìn)行計量；第三是某宗房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，這種情況下需要分開進(jìn)行計量。對于能夠單獨(dú)計量和出售、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，按照公允價值進(jìn)行會計計量；對于另外一部分，當(dāng)然不能按公允價值進(jìn)行會計計量；如果不可區(qū)分的話，也不能按照公允價值進(jìn)行會計計量。涉及估價對象的法律權(quán)屬，按照公允價值進(jìn)行計量的房地產(chǎn)，應(yīng)該是有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。但是，房地產(chǎn)市場可能會存在投機(jī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能會因此產(chǎn)生扭曲，從而形成風(fēng)險。第一個風(fēng)險是，投資性的房地產(chǎn)公允價值評估的利益相關(guān)方比普通的房產(chǎn)交易評估涉及的利益當(dāng)事人要多，從而造成相關(guān)責(zé)任的模糊不清等風(fēng)險。一般的房產(chǎn)交易評估，往往只涉及交易雙方，而公允價值評估涉及的利益相關(guān)方大致有七個：政府和政府的監(jiān)管部門；公司股東， 因為公允價值的計量直接涉及企業(yè)在市場上的表現(xiàn)，公司的企業(yè)價值發(fā)生變化，公司股東的利益會受影響；公司的高管層；公司的員工，他們也有切身的利害關(guān)系；公司外部相關(guān)利益人，例如公司債權(quán)人；潛在投資者；公司的競爭對手和合作伙伴。第二個風(fēng)險是，在市場發(fā)生變化的時候，公允價值會計計量會出現(xiàn)兩種可能。一種可能是在房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲的時候， 按照公允價值會計計量，必然體現(xiàn)為企業(yè)的利潤增加，公司在資本市場表現(xiàn)卓著，股票的價值會在資本市場上得到反映，在企業(yè)的現(xiàn)金流并沒有增加的情況下，上市公司仍然可能獲得融資，這種情況下， 公司高管層會不會借助公允價值來進(jìn)一步高估房產(chǎn)的價值?這種可能性不能排除；另外一種可能是當(dāng)房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌的時候，按照公允價值進(jìn)行會計計量，企業(yè)的利潤會減少，相應(yīng)的企業(yè)價值反映在資本市場上，股票會有一些下跌，企業(yè)的現(xiàn)金流并不會因此減少。所以，公允價值會計計量在一定程度上好比一個放大器，把企業(yè)價值在資本市場的表現(xiàn)進(jìn)一步放大。2006年12月中國允許外資銀行在13個城市經(jīng)營，外資銀行在中國實(shí)行國民待遇，國外銀行與國內(nèi)銀行在人員管理等方面形成競爭。這給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了機(jī)遇。境外銀行對業(yè)務(wù)費(fèi)抓得很緊，香港謝樹林金鋪由于與國內(nèi)旅行社簽訂回扣協(xié)議，已被出局，信譽(yù)掃地。相信今后銀行應(yīng)當(dāng)是通過吸收儲蓄發(fā)放貸款來贏利，而不是通過收取業(yè)務(wù)費(fèi)來占領(lǐng)市場，發(fā)展銀行業(yè)。

　　三、新會計準(zhǔn)則下完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)評估的措施

　　（一）完善法律法規(guī)體系的建立

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)各個方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的競爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評估行業(yè)健康有序地競爭；解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)估價師的責(zé)任感和風(fēng)險意識；解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。對于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。