近段時間來，關(guān)于“購物中心需不需要以百貨公司為代表的主力店”的討論紛擾日上。據(jù)統(tǒng)計，在一般購物中心的主力店中，百貨公司和超市是兩大最主要的角色。要弄清楚百貨公司和超市這兩種主力店對購物中心的作用，就應(yīng)該先弄清楚主力店對購物中心來說究竟意味著什么?

　　一般說來，購物中心主力店的作用主要有幾項：首先是對商場的定位能起到標(biāo)志性的作用，比如對購物中心目標(biāo)客戶群、商品組合、租戶匹配原則等，主力店的標(biāo)志性作用都非常明顯。二是吸引客流。購物中心的租金來源是以客流量為支撐的，客流量大，租金自然就高，反之租金就低。如果主力店能吸引更多的客流，那也就意味著能直接拉動購物中心的租價。最后是主力店對購物中心有穩(wěn)定經(jīng)營的作用。主力店一般規(guī)模較大、品牌強勢、生存能力不成問題，能更穩(wěn)定地持續(xù)經(jīng)營，猶如購物中心的“定海神針”。

　　盡管如此，由于不少主力店的面積往往過大，有的甚至面積占了物業(yè)總面積的50%以上，過大的主力店也對購物中心生存帶來了些弊端，主要表現(xiàn)在：第一，業(yè)主容易對物業(yè)失控。因主力店面積大，使項目在經(jīng)營上受主力店制約較大，甚至失去業(yè)主靈活調(diào)整的可能，如果主力店經(jīng)營不佳，物業(yè)整體經(jīng)營情況就大受影響。二是主力店的租期長，但租金回報卻不佳。主力店的租金支付水平相對較低，引入主力店后，物業(yè)的整體租金收益就會受到影響。一般情況下，主力店占用了購物中心70%的面積，但卻只交了占總量僅30%的租金;而其他次租戶只占了30%的面積，卻能交占總量達(dá)70%的租金。主力店租金貢獻(xiàn)度之低可見一斑。另外，因為主力店租期長，后續(xù)調(diào)整難度也會非常大。主力店租期少則10年、多則20年，而其他租戶通常的租約為2-3年。與之相比，主力店的靈活性少，租金的遞增也相應(yīng)更少，對購物中心整體租金貢獻(xiàn)確實低。三是一些主力店占用了購物中心相對較好的位置，占用了太多優(yōu)質(zhì)資源。通常來說，主力店都會設(shè)在臨近主出入口客流量最佳的地則，這些地方也正是購物中心原本租值應(yīng)該最高的位置，但是把這些位置給了主力店，其相對更低的租金，就必然會讓整體回報大受影響。

　　結(jié)合上述購物中心主力店的利與弊，我們在對項目規(guī)劃及定位時，一定要充分經(jīng)過考慮反復(fù)測算，根據(jù)項目的規(guī)模及所處商圈環(huán)境等實際情況，科學(xué)而慎重決定是否引入或如何引入合適的主力店，才可能有效地帶動項目的各項經(jīng)營、促進(jìn)項目的發(fā)展。