商鋪租賃需要注意哪些問題？商鋪租賃協(xié)議引起糾紛的常見問題有哪些？下面小編為您詳細介紹有關(guān)商鋪租賃協(xié)議糾紛及其解決方法的內(nèi)容。希望對大家有一定的幫助！具體的商鋪租賃協(xié)議糾紛及其解決方法內(nèi)容如下介紹！


       承租租賃房屋產(chǎn)權(quán)不明或瑕疵的房屋，承租人的權(quán)益將無法得到很好保障。因此，律師建議：
       第一，承租前核實權(quán)屬。承租方在簽訂商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)議前需要核實房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。通過對出租方 主體資格的審查，可以核實房屋租賃協(xié)議的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。同時如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租 方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件;如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。通過對該物業(yè)的權(quán)屬情況進行調(diào)查，還可 以確認租賃房屋是否存在權(quán)利負擔或瑕疵。例如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭議的物業(yè)就不能進行租賃。
       第二，關(guān)于租賃房屋設(shè)立抵押的問題。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押協(xié)議前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后 抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”因此，如果房屋出租后設(shè)立抵押的，該租賃關(guān)系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應(yīng)該書面 告知承租人，律師建議雙方在租賃協(xié)議中明確約定當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)造成租賃協(xié)議解除的，出租方應(yīng)承擔的法律責任。

       在商鋪租賃過程中，承租人通常會按照自己的要求對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。對此，律師建議：
       第一、關(guān)于裝修范圍必須書面征得出租人的同意。承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認可;明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責任。
       第二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。
       第三、協(xié)議期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補償。雙方還應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務(wù)和補償標準。

       商戶租用商鋪經(jīng)過多年經(jīng)營后，在一定的范圍內(nèi)會形成一定的商業(yè)影響，這無疑是一種無形資產(chǎn)。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無 形的損失。為此，大多數(shù)承租人希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，但是全國性法律并沒有明確規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)，面對如何要保障自己的優(yōu)先承租權(quán)，律師建 議承租人可以協(xié)議中約定。
       第一，明確定義什么是“出租人繼續(xù)出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否則視為出租人違約，應(yīng)承擔一定數(shù)額的違約賠償責任。這樣可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻斷“繼續(xù)出租”的情形。
       第二，約定什么是“同等條件”，如租金上下不超過10%就算同等條件，比如原租金是10000元，其他人員出的價格只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租，這樣可以防止侵害優(yōu)先承租權(quán)的情形出現(xiàn)。

       租賃協(xié)議的解除也涉及到多方原因，將其分別在協(xié)議中加以明確可以更好地保護當事人的權(quán)利。
       第一，約定出租方的義務(wù)及其違約導(dǎo)致協(xié)議解除的責任承擔方式。例如，明確出租方對于相關(guān)手續(xù)的協(xié)助辦理義務(wù)，如果相關(guān)手續(xù)無法辦妥或者由于其他非承租人原因?qū)е聼o法開業(yè)的，承租人有權(quán)解約退租并獲得損失賠償。
       第二，約定由于第三方原因使協(xié)議無法繼續(xù)履行時的協(xié)議解除條款。比如由于政府規(guī)劃的變化，導(dǎo)致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以得到相應(yīng)的補償，但承租方卻不能直接得到這種補償。對此，可以在協(xié)議里約定在雙方都沒有過失的情況下，須解除協(xié)議的，承租方應(yīng)得到一定的補償。
       第三，約定承租方在欠租達到一定金額和時間時，出租方享有協(xié)議解除權(quán)。在滿足協(xié)議解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，開發(fā)企業(yè)大都會采取強制收回房屋的措施。但是律師建議：開發(fā)企業(yè)不能以商戶欠租為由而隨意侵犯商戶財產(chǎn)的所有權(quán)，雙方當事人可以事先在租賃協(xié)議中作出約定：例如租賃協(xié)議到期或提前解除協(xié)議的，租賃人遺留在商鋪內(nèi)的物品應(yīng)當在3日內(nèi)處理完畢，否則，該物品視為棄置物，由出租方任意處理。
       租賃協(xié)議到期或提前解除協(xié)議的，應(yīng)將該商鋪恢復(fù)原狀，恢復(fù)原狀的費用由承租方承擔。如未將該商鋪恢復(fù)原狀的，出租方可代為進行，費用由承租方承擔。
       總結(jié)：以上就是小編為大家介紹的商鋪租賃協(xié)議糾紛及其解決方法的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助，相信大家對商鋪租賃協(xié)議糾紛及其解決方法都有一定的了解了吧！如果還想了解更多有關(guān)商鋪租賃協(xié)議糾紛及其解決方法的內(nèi)容，就請關(guān)注一路發(fā)發(fā)家居資訊之裝修攻略吧！