安徽阜陽取消限價

昨天，距離南京不到四百公里的安徽阜陽傳出了取消樓市限價的消息！

從阜陽市國土局獲悉，自2019年起，國土出讓限價條款取消，住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據市場價格自行調整!

據了解，此前的土拍信息都是要求：競買人在競得土地后，所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份房屋銷售均價。

然后，前段時間要求又改為：競得人所開發的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區域、同一類型、同一品質當月備案均價。

而2019年以后所掛牌的土地

直接取消了限價條款

沒有限價!

2019最新出讓公告

國土局這種悄悄修改掛地信息，已經被認為是有意放開限價。

從2019年開始，國土局官網上掛出的地塊信息，限價這條直接就消失了。

可以看到，這些地塊的要求，除了要求企業注冊資金外和項目需要配建的配套以外，對于以后的售價問題，一概沒有提及!限價這條，直接被取消了。
 
目前，國土局工作人員已明確回復：2019年目前掛出的所有地塊全部取消限價政策，這個是根據目前土地拍賣現狀實時調整的，對于后期會不會重新啟動限價，也會根據土地拍賣情況作出適當調整。
 
就目前情況來說，阜陽真的已經全面取消土地限價問題了!
 
此前，湖南衡陽發布取消限價后又因輿論壓力撤文，不知此番阜陽會不會有后續的動作來“澄清”?
 
調控回顧

2018/12/18，菏澤取消限售
2018/12/19，廣州放松商住限售
2018/12/21，珠海放松限購
2018/12/27，合肥放松限購
2019/01/03，青島暫停公證搖號
2019/01/03，杭州推出“接力貸”
2019/01/11，廣州放寬落戶
2019/01/15，佛山放寬限價
2019/02/13，西安放寬落戶
2019/02/14，南京放寬落戶
2019/02/14，常州放寬落戶
……
今天山東菏澤取消限售剛好滿兩月，春節假期剛過，就有包括南京的三個城市都放寬了落戶政策，同時房貸利率的上浮也在下降，深圳日前也傳出了二手房買賣稅費減少的消息......
 
業內人士表示，2019年，全國或出現一輪樓市“微調潮”，可能有30余城有房地產調控政策的變動，只要房價不漲的城市，房地產政策都有松動的可能性。今年的樓市方向似乎已經明了?

一、賣地頻遭流拍 昔日四線“地王”城市阜陽悄悄取消限價

《舌尖上的中國》導演陳曉卿鏡頭下的“形似枕頭白如玉，香甜筋道焦黃金”，是人們能夠從公共視野中獲取的對安徽阜陽這個四線城市為數不多的認知。最近，阜陽再次引起外界關注，則是因為阜陽市國土資源局2019年新掛出的幾宗商業住宅用地悄悄取消了限價，盡管并未正式發文。

這樣的消息在當前“一城一策”及諸多城市住房政策調整之際引發市場關注。

對于商業住宅用地取消限價一事，阜陽市國土局辦公室工作人員告訴中國房地產報記者，“因為考慮到過去土地流拍的因素，我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價，未來一段時間內會維持。不過，如果以后土地市場價格又出現新的變化，不排除有可能會重新采取限價措施”。中國房地產報記者隨后又致電阜陽市國土局土地利用科進一步采訪，電話并未接通。

在經歷地市火熱之后，阜陽的房價和地價在全國樓市的嚴厲調控下出現下滑，而土地流拍，只是其過去一年眾多序幕中的一幀。

從這次取消限價可以看出，這既是因城施策之舉，也是三四線城市住房市場甚至是發展自救的序幕。

消失的限價政策

查看阜陽市國土資源局土地出讓公告可以發現，自2019年起，土地出讓時的限價條款均被取消，這意味著住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據市場價格自行調整。

據了解，此前的土拍信息要求：競得人所開發的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區域、同一類型、同一品質當月備案均價。

對于限價條款的取消，有業內人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關。

上圖分別為2018年與2019年土地出讓時要求，2019年已去掉限價條款。

2018年3月份還地王頻出的阜陽，在6月份很快遭遇滑鐵盧。6月20日，在阜陽市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍，另一地塊由拍賣轉為掛牌。6月28日，阜陽迎來6月最后一場土拍，公開拍賣【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中，三宗地塊因競拍人不足全部流拍。

彼時，上海易居研究院副院長楊紅旭發消息稱，“三四線阜陽，居然連續三次土拍全部流拍，最近一次，大部分土地流拍。部分地塊，政府定的起拍價較高，逼到喉嚨眼了，開發商不敢買了；部分地區，溢價率不高，但有配建要求。總體來看，熱點城市地市多已降溫。”

多宗土地流拍牽動著阜陽的神經。隨后的7月份，阜陽市國土局開始放寬條件、降低要求，這事實上已經為如今的取消限價埋下伏筆。比如【2017】-55地塊，經過一次流拍后再次出讓，政府降低了一般的保證金，且地塊的繳款比例也調整到了30%。這宗地塊于2018年8月9號再次拍賣。

緊接著在2018年8月24日，阜陽市國土局在住宅用地出讓文件中將原來的限價信息更改為“競得人所開發的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區域、同一類型、同一品質當月備案均價”。也就是說將原來的“2016年10月份”更改為“當月”，將“銷售均價”改為“備案均價”。

另外，中國房地產報記者查閱公開資料發現。2016年10月份，阜陽樓市整體網簽均價為7289.4元/平方米，其中住宅網簽均價為6393.23元/平方米，環比微降0.25%；到了2018年8月，住宅類商品房備案2250套，備案均價7774元/平方米。

土地市場趨冷之際，阜陽市國土局似乎早已在為放寬與降低土地出讓條件做著準備。在全國多個城市降低調控要求的同時，阜陽暫時取消限價政策舉動也在意料之中。

對于阜陽市此舉，一位不愿具名的阜陽市地產職業經理人告訴中國房地產報記者，“取消限價肯定是好事。現在阜陽市房子不好賣，政府取消限價其實也是想給開發商和買房者信心。” 

土地市場的火熱與報告的揭秘

實際上，在土地拍賣市場，阜陽這個三四線小城曾是小有名氣。

2017年8月的一天，阜陽國土局在出讓商住土地的條件中新增一條，“競買人在競得土地后，所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份銷售均價。”2016年10月是全國多個城市普遍調整房地產政策的一個時間節點。

限價政策直接反應在了房企的備案價格上。中國房地產報記者翻閱公開資料發現，碧桂園黃金時代項目此前宣傳的1.3萬元至1.4萬元/平方米價格，備案整體均價顯示為9133元/平方米，低于預期。

但這并未立竿見影地影響阜陽土地市場的火熱。限價政策出臺后的當月，阜陽市出讓3宗商住用地，成交溢價率均超過150%，最高達174%。隨后的一年多時間里，碧桂園、華潤置地、當代置業等紛紛瞄準進擊阜陽。比如僅2018年3月5日一天，阜陽就炸出3個地王，融信、碧桂園、萬科等大房企競相角逐。

一位安徽省房地產人士表示，“2016年10月開始，以阜陽為代表的一些三四線城市地價房價都出現上升。合肥及周邊大城市限購限價，促使房企選擇進入阜陽這樣人口規模大的城市。即便阜陽限購限價，皖北振興戰略、棚改政策等也會拉動市場保持堅挺”。

2017年，阜陽市出讓土地37塊，共572萬平方米，攬金192億元，出讓總金額在安徽省16個城市僅次于省會合肥。阜陽在全國地市中也不遜色，根據中原地產研究中心數據，2017年阜陽市土地出讓金額在全國50個大中城市賣地中排名第39位。

隨著地價上漲，阜陽市2018年土地出讓金額拔得新高。根據中商產業研究院數據，在2018年全國主要城市土地收入排行榜中，阜陽以出讓48宗地攬金225億元的成績位列第42名。

阜陽市，這個三四線小城因土地出讓而名噪。

市場因為調控的到來而發生著變化。

來自《2018年阜陽市地價狀況分析報告》表示，2018年上半年的阜陽樓市，房地產市場火熱依舊，開盤熱銷、土地市場熱度不減，但2018年下半年卻有一系列房產相關政策在影響著樓市。2018年下半年由于政府加大力度調控房地產市場，開發商謹慎拿地，特別是2018年第四季度土地流拍現象嚴重，有幾塊商住用地拍賣轉掛牌，2018年第四季度商品住宅價格有所松動。

從具體數據來看，2018年度阜陽市城市總體地價水平值為1639元/平方米，增長率為-0.12%，其中商業用地平均地價為3881元/平方米，增長率為-0.64%；住宅用地平均地價為2731元/平方米，增長率為-0.11%；工業用地平均地價為185元/平方米，增長率為0.00%。

一方面，根據阜陽市統計局發布的2018年1-10份全市經濟情況統計數據，2018年1-10月份全市財政收入281.8億元，同比增長18.1%，總量居全省第3位，增速居全省第2位。

地價總值與經濟總值呈反方向變化，反應了與其他市場要素的協調變化，地價增長明顯低于經濟增長，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會市場要素成本，促進國民經濟健康發展。

另一方面，按2018年整年阜陽的商品房的銷售情況來看，商品住宅供不應求。同時，阜陽市城市化進程的加快和城市輻射功能的增強，又促進了居民的住房需求。

“大量的土地流拍將對經濟發展與住房需求會形成掣肘。”上述業內人士表示。

自1月份以來，阜陽已推出多宗土地入市，有的土地起拍價超500萬/畝，兩宗位于城南，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場的何種對待，目前還沒有消息。

二、突發!阜陽取消限價,有盤14天連漲175元/㎡

自2019年開始，阜陽國土資源局出讓文件限價條款取消，住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據市場價格自行調整!

重磅!

阜陽國土局：限價取消!

樓市松動信號來了

落戶政策放寬、社保門檻降低、限售政策取消……

阜陽國土局回應：取消限價信息屬實!

阜陽市國土局出讓文件釋放重磅信息：自2019年開始，國土資源局出讓文件限價條款取消，住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據市場價格自行調整!

這是自2018年8月24日商品房住宅限價政策松動后對土地的又一重磅消息。

2018年8月24日以前，住宅文件出讓上總能看到一句熟悉的條款“競買人在競得土地后，所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區域、同一類別、同一品質的2016年10月份房屋銷售均價”。

2018年8月24日開始，住宅出讓文件關于此類信息更改為“競得人所開發的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區域、同一類型、同一品質當月備案均價”。

而2019年1月開始，直接取消了限價條款規定!阜陽住宅備案沒有限價了!

國土局工作人員明確回復：目前阜國土出讓的所有地塊確實是全部取消限價政策，至于后期會不會重新啟動限價，屆時根據土拍情況作出實時調整。

同一類型房源14天內漲價175元/㎡

據阜陽市物價局信息顯示：阜陽某盤兩周連續備案，同一類型房源，整體均價上漲175元/㎡，換句話說，14天時間，同一樓盤，同一類型產品，用100平米戶型計算，上漲1.75萬元/套!

全國12城樓市松綁 政策全面放松或將在路上

全國樓市松綁大潮來襲，已有12個城市相繼出臺樓市新政!

2月14日，南京發布《南京市積分落戶實施辦法》，其中，落戶的社保繳納門檻，由“2年內連續繳納社保”變為“累計繳納社保不少于24個月”。

雖然都是兩年，看似差別不大，但操作性方面可就存在了很大的婉轉余地了，顯然是降低了落戶門檻。

降低社保門檻的還有大連，由此前的1年減至6個月。

西安全面取消社保要求

南京、大連可能還稍顯謹慎，西安卻是相當激進：

西安將原“長期在本市市區就業并擁有合法固定住所人員落戶”和“購房落戶”兩項政策合并，同時放寬了部分準入條件。

其中，購房落戶不再受社保年限和購房時間、面積的限制!

常州也于2月11日發布了《常州市戶籍準入管理若干規定》，宣布了購房落戶條件的放寬：

1、取消購房遷入房屋面積不小于50平米，遷入后人均居住面積不小于25平米的限制;

2、取消子女與父母相互投靠且遷入后人均居住面積不小于25平方米的限制;

3、放寬80周歲以上老人自愿投靠成年子女且不受被投靠人是否為家庭戶口限制的落戶條件。

值得一提的是，常州是江蘇首個出臺房屋“限售”政策的城市，但此次卻放寬了購房限制，意味非常~

大連取消落戶房屋轉讓限制

大連市則干脆取消了落戶房屋轉讓限制，1月23日，大連市人民政府印發《大連市戶籍管理若干規定》，其中：

1、取消參與積分落戶的房屋辦理落戶后，3年內不得抵押、轉讓的規定;

2、取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。

西安徹底放開落戶

2月13日，西安市發布《西安市人民政府辦公廳關于進一步放寬我市部分戶籍準入條件的通知》。

對比此前的落戶政策，這次西安徹底放開了限制：

本科(含)以上學歷落戶的年齡限制已徹底取消;

本科(不含)以下學歷的年齡限制也進一步放寬!

廣州、海口人才落戶進一步放寬

放寬落戶年齡限制的還有廣州和海口：

1月11日，廣州發布：引進人才入戶的年齡限制，學士、碩士和博士分別從35、40、45周歲放寬到40、45、50周歲。

1月4日，海口發布：本科以上或中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40周歲放寬至55周歲，專科學歷或高級工職業資格或執業資格人才從40周歲放寬至45周歲。

對上述政策出臺，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，戶籍政策放寬確實會帶來更多購房交易需求，市場交易會因此反彈。后續，落戶放寬將會成為部分省會城市政策調整的主要方向。

門檻降低、社保限制取消等，這些意味著什么呢?

對于買房人來說，不論是降低社保繳納門檻還是全面取消，亦或是放寬人才落戶，直接帶來的競爭便是：

1、城市的人口總量大量增加，住房需求大量增加;

2、今后將有大量符合購房要求的人要和你競爭，供需兩端的供應比拉大;

一旦上述這種競爭關系凸顯，住房市場的現狀可就不一樣了，屆時可要面對的是大量涌入的新落戶購房者，你確定能干的過他們?

2019年，調控會否大范圍松綁? 政策有望調整?

那么，2019年的樓市調控，會否大范圍寬松?

此前，我們就討論過樓市調控的“三年定律”，過去的樓市調控，很難撐過三年以上。究其根本，樓市是政策市，調控只是工具。政策隨著經濟形勢而變化，樓市上漲則強化調控，房價下跌則松綁限制，無一例外。

此番三四線城市，公開試探調控底線，這意味著什么?

12月13日，今年最后一次中央政治局會議召開，分析研究2019年經濟工作。

相比于10月底召開的會議，本次會議也同樣未提及房地產領域的相關政策表態，今年以來第二次不談“房地產”。

易居研究院院長楊紅旭稱，“從今年的8月份到現在，包括政治局的定調會都沒有提到房地產市場，說明趨于平穩的房地產市場暫時不會再升級調控了。”

此前有媒體報道稱，政治局會議對房地產只字未提，是最近四年來的首次。不過，楊紅旭特別強調，這只是暫時的，房地產調控并沒有放松。這時候地方政府的態度可能會形成分化，有些地方就急于放松。

三、解除限價、限購后 房價還會上漲嗎？

2019年剛開始，全國已有多地解除了房地產限價、限購政策。對此，部分專家認為，如果限購閘門放開，對一些熱點城市來說，就是非常壞的事情，此前調控的成果也就此消弭，而投機炒作則又有進一步進入樓市的機會。還有一些人建議，不要取消限價，因為限價可以把住新房入市價格的關口，防止當地房價過快上漲。

不過，我們認為，無論是限價，還是限購都是起到穩定房價的作用，意圖就是防止房價大起大落。而一旦取消限購和限價，并非都意味著房價要大漲，也可能出現房價大跌。所以，在目前情況下部分三四線城市“因城施策”取消限購。而一二線城市取消限購、限價的可能性并不大，這些大城市將等待長效機制的建立。

在本輪樓市調控中，限購、限貸與限價三大政策最為得力，限購與限貸擠出投機泡沫，遏制投機性購房需求入市。而限價則減少了新房價格的波動，這些政策的實施尤其穩住了一二線15個熱點城市的房價，為構筑房地產長效機制創造了條件、贏得了時間。不過，由于部分三四線樓市成交量快速萎縮，經濟持續下滑，到了去年底至今年初，已經有一些三四線樓市放松了限價、限購政策。

現在有很多人擔心，部分三四線城市取消限購和限價政策，會否使當地的房價出現井噴式的大漲？對此，我們認為可能性并不大：首先，房價在上漲時，采取限購、限價，是阻止其上漲的勢頭，而房價呈現下跌時，放松限購令，只要讓買賣雙方的成交都恢復市場化。這意味著，買賣雙方可以隨意購買和拋售房產，如果降價拋房的人多，而高位接盤的人少，那房價肯定會是快速下跌的。

再者，限購、限價只是權宜之策，從某種程度上是通過政策的手段，人為的限制大家買房，但是你越是限制，就越是物以稀為貴，越是有大量的人來炒房。因為，大家都在想，你限購的商品房，即使有錢也買不到，太難得了。于是大家想盡辦法都要來投機。

而一旦放開了限制，買賣全部市場化。商品房有錢就能買，并不再是限制性的商品了，反而讓投機性購房需求減少了。限購令取消后，房價也有可能大幅回落，回歸當地居民購買力水平，真正做到住房不炒。

最后，從表面上看，限價令可以控制住新開樓盤價格上漲，穩定房價，但這也會造成二個弊端：一是，限價令來了，開發商也只能按照這個價格執行，結果這座城市新房價格是被人為控制，沒大漲，也不會大跌。每個月新房價格數據，可能與上個月相比還能降個幾十元錢，這樣統計出來的數據，不能反映房地產市場真實性，數據也不能作為決策層參考依據。

另一方面，進入2018年后，很多地方政府都采取新房限價政策，但是開發商拿地的成本并不低，商品房限價后，如果土地出讓成本再上升。那開發商很可能是無利可圖，甚至虧損。
于是乎，開發商就集體放緩房地產開發的腳步，你可以限制我的價格，但是我可以暫緩推盤速度，等待時局有變。這就導致了當地新房馬上出現稀缺。最終，開發商還可以通過漲車位、加精裝修等手段變相漲價。所以，限價是人為的干擾市場價格，還不如完全市場化，允許房價自由波動。

進入2019年，一二線城市限購、限價還將會繼續進行，因為要防止房價大起大落，而三四線城市可根據自己不同的情況放開限制，但是在目前經濟下行、房地產投資去杠桿化、投機性需求退出等大背景下，部分城市放開限價、限購很可能房價出現大幅下跌趨勢。因為目前國內房地產趨勢是下跌而非要上漲。

四、突發！又一大城市取消限價！樓市重要信號傳來……

重磅消息！剛剛，又一城市取消限價！

據《南方周末》報道，近日佛山各區出現大規模備案價上調事件！雖然并未有官方發文，但佛山取消限價的事實似乎已經被官方默許了。
更值得關注的是，有內部人士稱：未來3個月后佛山可能會進一步放開限購政策！

而事實上，南京也在蠢蠢欲動。除了2018鬧得沸沸揚揚的一批“突破限價”盤外，最近高淳、溧水也紛紛傳來了限價將破的消息……樓市暖風，似要微拂。

1、又一城市取消限價！限購也……
近日，《南方周末》曝出消息：佛山悄悄取消樓市限價！
據了解，佛山各區近期出現大規模上調備案價的現象，順德某盤上調到近期最高紀錄2.72萬/㎡，其他各區各板塊網簽價都有30%—80%的上調。而在2018上半年，佛山最高備案價都不超過1.5萬/㎡！

但有趣的是，佛山官方并未出臺“取消限價”的政策。

據一位接近佛山市住建委人士透露：2019年1-3月，佛山取消樓市限價政策采取只做不說的方式，目前不會官方發文，但是各區樓盤已放開限價。
這個“默許”的力度，絲毫不亞于官宣了！
然而，佛山的動作似乎遠遠不止這些。
上文提到的內部人士還稱：根據國家因城施策的方針，如果3個月取消限價后，仍不能解決剛需人口買房難的問題，后續還會縮窄佛山的限購區域。
簡而言之，就是如果取消限價不管用，下一步就是逐步松綁限購了。

2、試探性放松政策頻出，樓市暖風微拂！
從2018年四季度開始，全國各地頻出樓市試探性放松政策，好似樓市暖風微拂。
最先引起大轟動的，是山東菏澤市明文提出“取消限售條件”。這也被理解成了"打響樓市松綁令的第一槍"，緊接著，各地城市紛紛放寬了購房限制。
2018年1月5日，蘭州對部分區域取消限購；
2018年7月，太原取消二手房限售；
2018年12月21日，杭州允許外地戶籍社保或納稅允許補繳3次；
2018年12月18日，菏澤明確取消限售；
2018年12月21日，中國證券報報道稱：廣州更改一刀切限價政策為根據周邊樓盤的價格浮動調整限價；
2018年12月26日，衡陽市明文宣布自2019年1月1日起取消限價政策，隨后又被官方撤回；
2019年1月1日起，青島暫停公正搖號；
2019年1月9日，北京推不限價地塊，位于朝陽區孫河的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。

而在近日，國務院參事忽培元發表《改革開放的紅利要轉化為民生福祉》主題演講表示，接下來要“穩步退出限價”。

3、未來，取消限價“只做不說”或成趨勢！
梳理近期放寬購房限制的城市，有一個奇怪的現象，或者說是一個有趣的現象。
衡陽明文“取消限價”，后因輿論官方撤回；山東菏澤明文“取消限售”時，官方也遭到了巨大的壓力，多次開會商討。

而反觀悄悄取消限價的佛山，借助其他政策“拐彎抹角”放寬限制的杭州、廣州等，都幾乎未受到任何來自上方的壓力。
這里，我們或許可以有一個大膽的推測，未來全國范圍內還將會有更多城市試探性地放松樓市政策，而采取的方式多將是“只做不說”。
對此，地產經濟學家鄧志浩也認為：目前情況看，現在已經執行限價放開的城市（廣州、中山等）沒一個發布官方文件的，而發布官方文件的衡陽卻收回了計劃。這說明，在目前輿論壓力較大的情況下，“做而不說”是樓市調控“微放松”的基本形式，未來將有更多城市效仿。這也是種務實可行的做法，但此前的調控政策用力過猛其實也應該反思。

看來，2019春節將近，樓市的暖風也要徐徐緩緩地吹開了……