隨著中國人均擁有車輛大幅提高， 自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42 個城市中，購物中心停車場車位數(shù)量達(dá)到58.6 萬個，停車場建筑面積為2,280 萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。

　　本文以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州六個城市106 個購物中心停車場作為重點研究樣本，綜合分析購物中心停車場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。

　　一、購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀

　　購物中心停車場類型分析

　　購物中心停車場根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類，可分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場;目前84% 的購物中心為地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型，停車場可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平;一般樓層數(shù)較高的購物中心會采用這種停車場類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀(jì)金源購物中心等。

　　此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少購物中心已增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備。例如沈陽大悅城在安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備后，車位數(shù)量大幅增加。

　　二、購物中心停車場運營模式分析

　　收費模式

　　與購物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購物中心停車場的坪效偏低，僅作為購物中心補充收入來源。

　　上海購物中心停車場收費價格位居全國之首，單個購物中心停車場平均坪效也高于其他城市。沈陽購物中心停車場大都由第三方停車場管理公司承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧，因此收費標(biāo)準(zhǔn)要高于公共停車場平均時租價格。但沈陽停車周轉(zhuǎn)率偏低，導(dǎo)致購物中心停車場平均坪效不高。

　　西安和鄭州雖然時租價格最低，但由于車位配比不足，停車周轉(zhuǎn)率偏高，導(dǎo)致購物中心停車場被有效利用，坪效居于各城市前列。

　　運營策略

　　受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日;此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峰，每車停放時間也會相應(yīng)增加。

　　針對以上特點，購物中心推出了相應(yīng)的運營策略，一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場在工作日16:00 前累積消費滿300 元可免費停車1小時，16:00 后消費則無此優(yōu)惠;上海金橋國際商業(yè)廣場工作日中午任意非大賣場消費，可免11-14點3小時停車費。

　　二是在節(jié)假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度，或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。例如，成都來福士廣場工作日消費100 元以上即可免費停車2 小時，而在周末則需消費200 元以上才可免費停車2小時。

　　優(yōu)惠措施

　　作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場不單承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機(jī)結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流，刺激顧客購物消費的目的。

　　三、購物中心停車場寄生業(yè)態(tài)分析

　　為了進(jìn)一步增加停車場收益，購物中心停車場還充分利用停車場空間和來往車流量，打造停車場多樣寄生業(yè)態(tài)，擴(kuò)張停車場收益鏈。

　　汽車美容

　　越來越多的購物中心停車場引進(jìn)了汽車美容服務(wù)，如美車堂、靚車堂、愛TA汽車美容等。停車場開辟汽車美容業(yè)務(wù)，一方面可讓顧客在逛商場的同時給汽車做美容，節(jié)省時間，優(yōu)化購物中心服務(wù);另一方面，可增加場地租賃收入。

　　TIPS:

　　美車堂現(xiàn)有直營店300 余家，分布在上海、北京、廣州、深圳、南京等各大城市，每年營業(yè)額達(dá)3 億元。大部分汽車美容護(hù)理中心設(shè)立在購物中心的停車場內(nèi)，為顧客提供汽車美容服務(wù)。

　　寵物美容

　　除汽車美容外，部分購物中心停車場還出現(xiàn)了以寵物美容、寵物寄托為主的寵物服務(wù)店。由于大部分購物中心不允許寵物進(jìn)場，所以顧客可在停車場完成寵物托管，購物回來再帶走寵物。

　　TIPS:

　　上海月星環(huán)球港地下三層停車場開有一家“寵兒寵物”連鎖店，顧客可到店里選擇寵物寄養(yǎng)、寵物美容、購買寵物商品等服務(wù)。

　　停車場廣告

　　不少購物中心與廣告公司合作，以停車場立面、道路指示牌、停車收費牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告。

　　TIPS:

　　馬良傳播為主營停車場媒體的傳播機(jī)構(gòu)，目前在北京、上海、廣州、深圳與近2,300 個商業(yè)地產(chǎn)項目的室內(nèi)停車場合作，在中心城區(qū)的市場覆蓋率超過80%。

　　四、購物中心停車場的人性化服務(wù)

　　越來越多購物中心停車場引入高科技智能管理系統(tǒng)，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。智能導(dǎo)視系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，37.8% 的購物中心引進(jìn)了智能導(dǎo)視系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED 車位信息引導(dǎo)屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近五年新建成的購物中心里這一比例更是升至46.9%。

　　智能找車系統(tǒng)

　　部分購物中心采用了更先進(jìn)的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng)，為顧客提供自動車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號或選擇停車時段模糊查詢，系統(tǒng)就會調(diào)取相應(yīng)車輛信息，同時給出最佳取車路線。

　　手機(jī)停車APP

　　智能手機(jī)和移動互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個別購物中心停車場如上海環(huán)球港、成都萬象城等，已率先應(yīng)用手機(jī)APP，實現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。

　　停車場特色分區(qū)

　　大部分購物中心通過不同色彩或是字母進(jìn)行分區(qū)，縮小停車位置的尋找范圍，提高可識別性。上海正大廣場采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬達(dá)廣場按照十二生肖和英文劃分，方便顧客記憶。

　　女性專用停車位

　　一些購物中心為方便女性顧客，會設(shè)立比一般停車位置更好的女士專用停車位，面積更大，方便停車，提升安全度。成都鵬瑞利青羊廣場打造了72 個專屬女性停車位。

　　電瓶車接送

　　部分購物中心停車場單層面積過大，會提供“電瓶車接送”服務(wù)，幫助顧客尋車，如上海IFC 國金中心。

　　五、購物中心停車場發(fā)展趨勢展望

　　停車場管理將逐步走向智能化

　　智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ嚒④嚺谱詣幼R別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需采用中央收費模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來實現(xiàn)智能化管理的功能。

　　目前國內(nèi)智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

　　停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘

　　伴隨智能停車場的發(fā)展，購物中心停車場將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費者需求特征，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。

　　TIPS:

　　北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對停車場進(jìn)行了智能化改造，如增加車輛進(jìn)出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識體系等。改造完成后，當(dāng)年銷售額提升約17%。

　　而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監(jiān)控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進(jìn)行改造，釋放出近2 萬平方米的面積，打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區(qū)。

　　無人化停車服務(wù)逐漸普及

　　全自動機(jī)器人停車服務(wù)已在發(fā)達(dá)國家廣泛應(yīng)用, 沈陽皇朝萬鑫國際大廈引入了中國首個全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%-100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著我國勞動力成本的快速上升，購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務(wù)將逐漸普及。