特約評論：電商沖擊之下，購物中心以其大體量、多業態、優體驗表現出了強大競爭力，被視作線下零售的“避風港”。但隨著越來越多的企業跟風發力，大干快上，我國購物中心“大躍進”正在上演，百貨店式的“千店一面”、同質化競爭恐在所難免。老笑預測，未來購物中心發展或呈四大趨勢。

　　發展專業化、品牌化、連鎖化

　　購物中心發展的準入門檻將更高。此前，我國有相當數量的購物中心由地產商開發建設、自持自營。而隨著經濟景氣指數下降，品牌商的發展更趨審慎、保守，招商難度將進一步加大。又由于同業競爭加碼、電商沖擊加劇，購物中心營運難度也將更高。過去那種房子建起來了就不愁商家入駐、不愁效益回報的美好時代將一去不復返。未來，由知名零售企業建設經營的購物中心將成為市場的主流，而房地產企業主導的很可能成為最先倒下的一批。

　　各地政府熱衷于開發城市綜合體，引進購物中心。但顯然，萬達廣場、大悅城、萬象城等知名購物中心品牌擁有更多優勢、更大機會，它們不僅拿地的價格更便宜，享受的政策更優惠，而豐富的經驗、成熟的管理體系也將使項目更快地走上發展正軌。

　　根據公開的數據，截止2014年底，我國購物中心已近4000家，但成功經營不足10%，未來這一局面還將更加嚴峻。一是房地產業持續不景氣，住房、商鋪難賣，按照國際經驗，“外街商鋪”開發或不被允許，“以售養租”的模式將變得更難;二是越來越多的企業參與角逐，競爭加劇，分流嚴重，客源爭奪更趨激烈，盈利壓力進一步加大，行業的集中度會越來越高，不排除未來會形成一定程度的壟斷，購物中心形態專業化、品牌化、連鎖化發展或成必然趨勢，萬科這樣的地產巨頭依靠“砸錢”、高薪挖人或還有點機會，但一般地產企業的“機會之窗”已然關閉。

　　經營主題化、差異化

　　我國購物中心8成以上集中在一二線城市，許多地方布局已趨飽和甚至過剩，空白點非常有限，“僧多粥少”的局面已然形成。激烈競爭必然導致購物中心發展走差異化的道路，依靠主題化、個性化才能突出重圍。

　　如上海K11購物中心突出藝術、文化主題，而杭州一些購物中心則強化輕奢、快時尚潮牌、品牌集合店經營，凸顯年輕、時尚、潮流特色，萬達演變升級為專注文化旅游，走科技、演繹、秀場的道路，實質上是旅游文化主題購物中心。還有的主打兒童教育、娛樂牌，有的以自然、生態為主要賣點，引有機蔬菜種植、動物養殖進店吸引關注。未來，隨著我國進入老齡化社會，也不排除以中老年為主要客群、主打保健、養生、醫療為特色配套的購物中心。

　　目前我國的購物中心總體上同質化大于差異化，除了少數有鮮明的個性、特色之外，大多數風格都差不多，經營類別甚至是品牌都非常雷同，陷入激烈的客源爭奪、價格大戰也就在所難免。圍繞主題定位、建筑風格、業態組合、品牌引進、氛圍營造、顧客服務等諸多元素凸顯差異化、個性化是破解同質化的必由之路，誰擁有更多的獨有資源，誰有更強大的招商能力，誰有更新穎的創意、更優越的體驗，誰就擁有更強大的競爭力。

　　對有條件和實力的購物中心經營者來說，組建買手團隊，發展業態、商品自營也是實施差異化經營的有效途徑，例如萬達影院、萬達寶貝王等，還有百貨店、超市店都可以自持自營，還可以考慮引進設計師品牌，或者直接從國外、自貿區自采自營，這些有助于增強差異化，回報高，但風險大，并不適合所有企業。

　　席卷全國的城鎮化運動，以及各地政府的招商引資對購物中心開發、經營者產生了強大的誘惑力，渠道下沉成為購物中心發展的重點。但從現在的情況來看，購物中心的發展遠快于“造城”速度、消費需求增長，三四線城市購物中心的數量很快將由不足變成過剩，輻射范圍越來越小、競爭越來越激烈、盈利越來越難或成為低線城市購物中心難以突破的瓶頸。而三四線城市由于人口密度不高、消費能力不強，購物中心恐怕更多的要強調包容性、全客層，差異化、個性化的難度顯然高于一二線城市。政府如果不能做好規劃，盲目招商引資，引進超出城市承載能力的購物中心，虧損、倒閉、關店就不難想象。因此，對招商、營運、管理能力強的零售企業來說，渠道下沉是機會，但對那些不熟悉購物中心經營的投資者來說則可能是陷阱。

　　營運百貨店化、精細化

　　過去的購物中心更多采用出租、物業式管理，這種“原生態”的營運模式很難適應未來競爭，百貨店化的運營才能形成合力，增強整體競爭力。因此，將百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑等業態納入購物中心的收銀體系、營運系統，規范服務、統一售后、整體運作，從單一的租賃模式變成以聯營為主、租賃、自營為輔的新模式，或是未來購物中心的發展方向。

　　嚴重的同質化、激烈的同業競爭將對購物中心的營運提出更高的標準和要求，整體宣傳推廣、休驗式營銷、會員式管理是增強購物中心競爭力的必然要求，專業的招商、營運、企劃人才必不可少，這些要求，都將使購物中心的營運、管理越來越向呈現出高度的百貨店化。

　　購物中心屬典型的“節假日經濟”代表，包括雙休及法定節假日在內的100多天的“銷售時間”是其業績高低的關鍵。像百貨店一樣“過節”、“造節”、借節造勢、借勢擴銷能力非常重要，以活動聚客、低價引客、體驗吸客、服務留客也是購物中心必備的能力，“故事性”超強、“話題性”越足，就越能從眾多的競爭對手中脫穎而出，否則只能泯滅在海量的同行之中。事實上，不管是購物中心、百貨店還是大賣場，營運能力、營銷能力，都是體現門店競爭力的核心能力。

　　同時，購物中心也屬“微利”行業，由于體驗業態占比更高，單位坪效、回報遠低于百貨店，因此，精細化管理、節支控費也是能否實現盈利的決定性因素之一。提高信息化水平，采集提煉大數據，以嚴密的制度流程規范運作，實現精準布局、精準調整、精準營銷、精準服務，把有限的錢用在刀刃上，也是購物中心營運、管理的重要一環。這些都要求購物中心對所經營的業態、品牌具有較強的控制力，能對各種資源實行有效整合，這樣才有利于整體宣傳推廣、營運營銷，提升競爭力。

　　體驗新奇化、智能化

　　購物中心是消費者主權時代的主流零售形態之一，順應“因逛而購”的消費變革趨勢，適應“懶人經濟”發展方向既是以消費需求為志向的內在要求，也是回歸零售本質的題中之義。

　　購物中心既是商業和業態的經營，更是對客流資源的經營，而客流經營有兩大關鍵因素，一是吸引新的顧客，不斷擴大消費群體，二是留住原有顧客，增強顧客黏性，提高顧客到店率。鑒于購物中心的龐大體量，必須有足夠的客流量才能維持經營。

　　這首先要求購物中心有很強的“吸睛能力”，新奇體驗必不可少。體驗由多種元素組成，既包括建筑設計、裝修風格、空間布局、公共設施打造，也包括業態布局、品類搭配、品牌組合，還包括服務設施、氛圍營造等等。這就要求經營者從視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸角等維度出發，從交通、安全、便捷、舒適、時尚等角度進行立體打造，凸顯主題色彩、差異特色、人文背景、自然景觀，融入更多的生態、科技、動漫、影視、娛樂、社交等因素。還要做到常變常新，保持對顧客的持久吸引力。

　　要留住顧客，增強顧客黏性，則須順應網絡時代的消費特點，通過CRM、微信平臺加強與顧客交流互動，做好會員管理服務;通過開發APP等虛擬平臺，實現雙線引流、融合互動，實施“多平臺訂購、多方式付款、便捷化配送、一體化體驗”的全渠道經營模式，引進智能導航、3D試衣、電子價簽、網絡大屏等移動科技設備，都有助于增強顧客體驗。通過手機APP發放優惠券，實現消費積分、抽獎、返券、聯動促銷，也是吸引年輕群體的有效手法，在這方面，萬達即將上線“騰百萬”O2O、大悅城的大數據、天虹的微信值得學習借鑒。

　　商品和業態經營始終是購物中心產生吸引力的強大磁場，環境和服務是優化體驗的主陣地，百貨界的“調整是永恒主題”、“好店是調出來的”同樣適合購物中心。基于可靠數據的優化調整、服務升級是購物中心打“體驗牌”的基礎，只有穩固夯實這一基礎，新奇體驗、智能化、網絡化運作才能發揮最好效果，離開了這一基礎，所有的追求都是舍本逐末。