李亞鵬轉(zhuǎn)身開始投資開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，跨界運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)大盤。首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，即投資35億元押寶體驗(yàn)式文化藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。

　　對于李亞鵬事業(yè)轉(zhuǎn)型跨度如此之大，業(yè)內(nèi)外有許多疑惑和疑問，筆者僅從目前宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)走勢方面談一些膚淺的觀點(diǎn)。

　　從整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域來說，經(jīng)過十年瘋狂，目前房地產(chǎn)泡沫不小。不妨列出一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)與美國房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的時(shí)期進(jìn)行對比。2005年美國的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，為美國GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間，美國的房價(jià)翻了一番，8年內(nèi)住房按揭貸款增長了150%。最終爆發(fā)次貸危機(jī)，進(jìn)而引爆了2008年至今還令人膽顫的金融危機(jī)。

　　截至2012年底，中國內(nèi)地存量住房約179億平方米，合計(jì)總市值約100萬億元;如果算上農(nóng)村房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房和城市商用房產(chǎn)，總值約200萬億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國2005年房地產(chǎn)泡沫達(dá)到歷史最高點(diǎn)172%的21.4個(gè)百分點(diǎn)和216個(gè)百分點(diǎn)。中國的國民產(chǎn)出能否支撐如此龐大的房地產(chǎn)價(jià)值，值得掂量。

　　也就是說，目前的中國房地產(chǎn)泡沫程度達(dá)到了歷史頂峰。泡沫主要表現(xiàn)形式是房價(jià)離譜極高，高房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離房地產(chǎn)生產(chǎn)要素包括土地等的真實(shí)價(jià)值成本，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離百姓的收入水平和對房價(jià)的承受能力。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、房地產(chǎn)非理性增長，房價(jià)處于最高位置時(shí)，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并非明智之舉。

　　從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來看，現(xiàn)狀和未來都不會(huì)太樂觀。今后商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)要比商住地產(chǎn)更大。主要挑戰(zhàn)來自互聯(lián)網(wǎng)的大發(fā)展，特別是電子商務(wù)迅猛發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的金貴之處是由傳統(tǒng)的商業(yè)模式?jīng)Q定的。比如：昂貴的街面房、門面房以及城市中心地帶的寫字樓等。然而，隨著電子商務(wù)的發(fā)展，改變了商品的銷售零售方式，改變了消費(fèi)者的消費(fèi)購買習(xí)慣和行為。

　　對商業(yè)地產(chǎn)的最大沖擊是，對傳統(tǒng)的門面房、街面房要求不是那么強(qiáng)烈了，銷售零售渠道正在快速由線下向線上轉(zhuǎn)移。這種趨勢在未來將會(huì)愈演愈烈，目前已經(jīng)使得購物商場、門面房、街面房等商業(yè)地產(chǎn)收益下滑。

　　寫字樓商業(yè)地產(chǎn)未來受到的沖擊不比實(shí)體店的購物中心等小。李嘉誠的和記黃埔2012年年報(bào)顯示，從2010年開始，和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%，長江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報(bào)率只能達(dá)7%，陸家嘴寫字樓的租金回報(bào)率僅為約5%。潘石屹拋售上海商業(yè)地產(chǎn)與租金越來越低、收益越來越差不無關(guān)系。物業(yè)顧問“萊坊”預(yù)計(jì)，2015年上海甲級(jí)寫字樓空置率極有可能上升至13%。

　　因此，從總體上看，李亞鵬斥巨資高調(diào)跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，前途未卜。不過，他的聰明之處在于，找到一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)貌似很有潛力、有前景的突破口——旅游休閑文化商業(yè)地產(chǎn)。比如，正在籌劃起步的麗江“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”，集文化、旅游、休閑于一體，如果沿著文化體驗(yàn)、休閑娛樂、旅游度假思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該非常有前景和潛力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，百姓收入提高，對旅游休閑和文化藝術(shù)需求將非常之強(qiáng)勁。14年前的1999年，美國人耗費(fèi)在休閑上的時(shí)間與工作時(shí)間各占50%，中國目前與 之相差甚遠(yuǎn)。