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馬云在雙十一時說希望通過天文成交額的數(shù)字背后，把商業(yè)地產(chǎn)虛高的價格打下來。希望房地產(chǎn)的價格能更加健康，讓市場按市場規(guī)則運行能使房價更健康。今年雙十一這個數(shù)字出去，一定會對商業(yè)地產(chǎn)的老板一定會震撼。現(xiàn)在很多商場里面是服務(wù)員比顧客多。
先說結(jié)論，馬總的邏輯貌似有道理，但也只是貌似，經(jīng)不起仔細(xì)推敲。
圍繞“電子商務(wù)能降低房價”，下面談三個問題：
1、我們常說互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，顛覆什么什么，這是什么意思?
我們說人類歷史經(jīng)歷了原始社會，農(nóng)業(yè)社會，工業(yè)社會，現(xiàn)在進(jìn)入后工業(yè)社會;我們說新中國革了舊中國的命;我們說互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，也有人說互聯(lián)網(wǎng)革了傳統(tǒng)行業(yè)的命。
話語容易蒙蔽人的思維。“顛覆”、“革命”就是這樣兩個詞。
現(xiàn)在中國一些繁華城市儼然已進(jìn)入后工業(yè)社會，市中心大片的奢侈品店、后現(xiàn)代風(fēng)格建筑，但往外走50公里，可以看到大片農(nóng)田，甚至用千年前發(fā)明的犁頭耕田，這是典型的農(nóng)業(yè)社會標(biāo)志。換句話說，中國目前的社會形態(tài)是農(nóng)業(yè)、工業(yè)和后工業(yè)的混雜體。
不僅中國，就是美國，它的經(jīng)濟(jì)也有發(fā)達(dá)農(nóng)業(yè)的支撐。互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)是電力，這是工業(yè)文明而不是互聯(lián)網(wǎng)文明。畢竟互聯(lián)網(wǎng)才二十多年，它的母體還是之前“落后”的文明。
我們說新中國革了舊中國的命，但49年建國時的人，都是舊中國過來的人，無論毛朱周也好，你我祖上普通的農(nóng)民也好。“新中國”這個東西的母體是“舊中國”，是蔣介石的舊中國，無論怎么顛覆，都沒法擦除這個母體的影子。
互聯(lián)網(wǎng)也是如此。是不是有了論壇、有了QQ群，朋友和同學(xué)聚會就失去了存在的意義?是不是有了百度知道、有了知乎、有了醫(yī)生診療網(wǎng)站，教師和醫(yī)生就失去了存在的意義?我沒有看到這個趨勢。
工業(yè)文明并沒有擦除農(nóng)業(yè)文明，而是在與農(nóng)業(yè)社會的博弈互動后，形成一個被工業(yè)改造的農(nóng)業(yè)社會，或者被農(nóng)業(yè)改造的工業(yè)社會，或者混合了農(nóng)業(yè)和工業(yè)文明的社會。兩個文明的混合有點像很多化合物的化學(xué)作用：能發(fā)生反應(yīng)的，最后形成為一些新東西;不能發(fā)生反應(yīng)的，還是原來的樣子。
我們說互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，說的是互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，最終形成一個有互聯(lián)網(wǎng)影子有現(xiàn)實社會影子有新化合物影子的文明。實際上，顛覆、革命并不是通常理解上的簡單取代關(guān)系。
2、商圈存在的價值點有哪些?
梳理商圈的業(yè)態(tài)，基本可以滿足一個人的所有需求：有吃的，餐廳飯館快餐店;有喝的，奶茶店茶館星巴克;有玩的，電玩城KTV電影院游樂設(shè)施;有穿的，從地攤貨到巴寶莉的服裝店;有住的，酒店短租公寓。可以說應(yīng)有盡有。
這些價值點，有可能單一的并不具備競爭力，但被集中到一起，就產(chǎn)生核聚變，將周圍幾十萬人吸引過來。君不見人山人海的春熙路，君不見人山人海的王府井。
3、淘寶天貓并不能取代現(xiàn)實商圈，為什么?
淘寶天貓滿足的需求，只是部分商品的購買需求。有些商品，淘寶天貓是無法滿足的，比如我要到星巴克喝咖啡，比如我要去吃重慶火鍋。絕大多數(shù)服務(wù)，淘寶天貓是無法滿足的，比如我要理發(fā)，比如我要按摩頸椎。
商圈價值點的高度聚合，由此形成對人的強(qiáng)大吸引力，淘寶天貓也不能相提并論。它能解決買衣服的問題，但不能解決買衣服后與男女朋友吃飯的問題，不能解決吃飯后一起看電影的問題，不能解決看電影后一起回家的問題。
馬云的邏輯是這樣的：更多人網(wǎng)上消費 -> 實體店鋪銷售額減少 -> 實體店租戶愿意支付的租金下降 -> 購物中心的投資回報率下降 -> 購物中心的價值降低。
BUT，更多人網(wǎng)上消費 -> 實體店鋪銷售額減少，這個邏輯值得梳理。我們假設(shè)一個商業(yè)中心有10家奢侈品店，100家娛樂場所，100家百貨商場，1000家餐飲店，1000家茶館咖啡廳，10000家雜貨店便利店。
更多人網(wǎng)上消費降低了哪部分的銷售額?降低的這部分銷售額對整個商圈來說，所占權(quán)重是不是極小?
馬總的話看似有道理，仔細(xì)推敲起來其實是很有問題的。
