“沒人逛街，并不代表沒人購物。”這是淘寶網的一個廣告語。隨著電子商務的發展，越來越多的用戶足不出戶，選擇在網上購物、繳費、處理各種事物，如此下去，若干年后，商場會不會真的不見人影？這邊商鋪關門，街道冷清；那邊快遞擁擠，貨倉凌亂？仲量聯行的《中國電子商務：網購成為消費新勢力白皮書》中明確回答：不會。

　　仲量聯行日前發布的白皮書指出，隨著電商行業在中國不斷發展，地產市場發生了截然不同的變化。零售地產方面，開發商、運營商乃至零售商擔心線上零售額的增長意味著實體店消費額下降。另一方面，物流倉儲設施開發商正受益于電商日益增長的倉儲需求量。投資者顯然也已注意到這一趨勢，并積極尋求收購收益率較高的物流倉儲設施的機會。但仲量聯行認為，盡管一些細分市場存在風險，但零售業參與者仍可以與時俱進、適應環境從而獲得新機遇。

　　在發達國家，電子商務的崛起早已證明其對實體零售業的強烈沖擊。線上、線下的競爭曾一度成為家電零售巨頭面臨的普遍問題。近幾年，隨著智能手機的廣泛應用，這一問題已逐漸蔓延到其他零售業態。

　　與發達國家相比，中國的零售市場還遠未發展成熟。雖然人均年收入和零售額增速迅猛，但中國實體零售店覆蓋網絡尚未完善，許多不發達城市仍沒有現代化的購物中心，也鮮有國內知名零售品牌入駐。一些觀察人士認為，當今中國電子商務對實體店的沖擊會比對發達國家的沖擊更為顯著。仲量聯行的研究報告認為，這些觀點夸大了電子商務的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。

　　電子商務將不可避免地拓寬中國零售業的細分市場，但同時以逛街為休閑活動的傳統仍廣泛扎根于中國。國內電影產業就是一個成功案例。作為對策，電影院把自身定位為逃避現實的娛樂目的地，觀眾付費觀看電影助推中國電影在去年成為全球第二大票房市場。同理，國內消費者也將繼續選擇在購物中心消費，但前提是這些場所能夠提供是適當的、有針對性的購物體驗。

　　簡單便捷的網購雖不會使實體零售業消亡，但某些零售業態將失去競爭力，其中風險最大的要數那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾。這些商品與主導中國必需品市場的低端購物中心所銷售的商品雷同，這意味著典型的低端散售性購物中心將最先受到沖擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。

　　另一方面，整棟持有型購物中心的運營者可以采用自上而下的策略來適應大環境。綜合考慮主題、定位、市場推廣和技術因素，購物中心運營者能夠為消費者提供不同的購物體驗，這種體驗是網上無法獲取的。事實上，一個特色鮮明的品牌或主題對于幫助一個購物中心脫穎而出的作用正在日益凸顯。隨著消費者忠誠度的提高，預計這樣的趨勢未來將會在二三線城市不斷擴大。實體購物在中國仍將繼續扮演重要的社會活動，對于商業地產來說，增強購物中心的團體聚會功能，將有利吸引大量客流。

　　零售地產前景依舊看好，電子商務的崛起將進一步放大了購物中心物業品質和物業運營的重要性。未來，購物中心僅追求建造質量已遠遠不夠，更多本土開發商正在建造國際一流的購物中心。