一邊是業績與利潤持續下滑，一邊是購物中心像下餃子一樣開業或建設，這就是時下實體零售 “矛盾交織”的現象。目前，中國已開業的購物中心有3100家左右，2015年將達到4000家。根據中國購物中心產業咨詢中心預測，從現在到2025年，還會有7000家建成開業，屆時購物中心將超10000家。

　　這個數字有些聳人聽聞。我國目前有320多個地級市，也就是說，平均每個地級市的購物中心在10多年后將達到30多家——這還不包括其他商業業態。換句話說，除非有讓“我和我的小伙伴們都驚呆了”的奇跡出現，否則現在就可斷定死掉一大批毫無懸念，因為就算是擁有14億人口的中國，也支撐不了上萬家購物中心的生存與發展，這還不談其他新的商業模式對實體零售的沖擊。

　　購物中心在前些年豐富了業態組合，并在市場中顯示出了優于單一零售業態的競爭能力，也給沉寂的商業地產注入了活力。然而在中國的獨特現象是：任何一種新鮮事物出現，只要初始發展勢頭良好，就會遭遇一哄而上的局面，這種盲目發展的“中國式悲劇”也在購物中心業態上演。更值得重視的是，單純從數字的絕對值上看，與其說是零售，不如說地產更為貼切的購物中心供應嚴重過剩，已不可避免地滑向災難的深淵。

　　數據顯示，購物中心的空置率正在呈逐年上升趨勢。2011年，二線城市購物中心的平均空置率為10.2%，2012年這一比例已經上升至10.5%。根據萊坊房地產經紀公司對中國購物中心的調查，幽靈購物中心正在蔓延，在中國最大的兩個二線城市沈陽和成都，購物中心空置率分別為17%和16.2%;在廣州，空置率達到10.2%，而2011年廣州購物中心空置率僅為4%。

　　這其實是個“當局者迷，旁觀者清”的游戲。中國經濟減速，消費意愿降低，電商沖擊嚴重，明眼人都能看出實體零售的困境，但沉湎其中的當局者們卻依然一頭扎在其中，怡然自得，大家都認為自己能“通關”，死的只會是對手。卻沒有想到，對手之間在某些實力上或稍有差距，但游戲規則差不多，玩法都一樣，購物中心的業態組合無非是“主題百貨+大賣場+專賣店+餐飲店”，品牌幾乎全部同質化，雷同程度雷人，而專業人才寥寥無幾。在很多二三線乃至四線城市，幾年前紛涌而入大干快上購物中心的地產商們見苗頭不對，已經開始撤軍，留下一個個幽靈物業，重新返回到一線城市。

　　但一線城市的情況也不妙。上海開業的購物中心已達100家，人均面積接近2平米，已遠超人均購物中心面積應控制在1.2平米的國際慣例。以空置率來說，一線城市購物中心也從2011年的7.9%增至2012年的8.4%。北上廣等一線城市至少有20%~30%的購物中心經營慘淡。在北京，已有不少品牌商從購物中心撤出，甚至不要租金都不再呆下去。而更多的品牌商對進駐新開的購物中心也持謹慎態度。因此，重新殺回一線城市也同樣沒有好果子吃，甚至同樣是在“自殺”的路上狂奔，只是選擇的地點不同。某種程度上說，從整個行業而言，很多購物中心已經走上了一條不歸路，這一點無須等到2025年就可看到。