近兩年在風(fēng)口上的物管行業(yè)即將上演“蛇吞象”的戲碼。6月6日，市場(chǎng)傳出重磅消息，培育出內(nèi)地物管第一股的花樣年集團(tuán)即將完成收購?fù)踅×质种械娜f達(dá)物業(yè)，物業(yè)交易規(guī)模超過4000萬平方米，這筆交易如果完成，國內(nèi)物管行業(yè)的市場(chǎng)格局勢(shì)必將改寫。

“目前，這筆交易的基本框架已經(jīng)敲定，只是相關(guān)的細(xì)節(jié)條款雙方還在商榷?！庇薪咏摴P交易的人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者透露稱，此次收購最快將在兩周內(nèi)完成。對(duì)于花樣年而言，這筆交易的重要性不言而喻，如果能夠并購成功，花樣年在物管行業(yè)的地位將得到顯著提升，挑戰(zhàn)在于，目前規(guī)模相對(duì)較小的花樣年能夠消化好萬達(dá)物業(yè)這頭“大象”嗎?

完善管理機(jī)制 保障運(yùn)營安全

為何是花樣年?

公開的市場(chǎng)消息顯示，包括萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、花樣年以及中民投旗下中民物業(yè)都參與了該筆交易的談判，但最終花樣年集團(tuán)最有希望拿下該筆交易，目前雙方已經(jīng)敲定了基本的交易框架，現(xiàn)在就合同條款的細(xì)節(jié)進(jìn)行磋商。

“基本可以確定的是，這筆交易屬于股權(quán)交易的概念，收購?fù)瓿珊?，萬達(dá)項(xiàng)目的運(yùn)營還是以原萬達(dá)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為主，不過在管理體系、標(biāo)準(zhǔn)上會(huì)有所變化?！庇薪咏灰兹耸肯虮緢?bào)記者透露，萬達(dá)方面對(duì)收購方提出了諸多苛刻的要求，最終花樣年最為接近萬達(dá)方的需求。

作為國內(nèi)以物業(yè)管理服務(wù)為品牌的特色企業(yè)，近幾年來花樣年在物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)。2014年6月，花樣年分拆旗下物業(yè)品牌“彩生活”實(shí)現(xiàn)獨(dú)立上市，彩生活成為中國內(nèi)地住宅物業(yè)第一股;2015年11月底，花樣年旗下另一個(gè)定位于寫字樓和高端商務(wù)公寓服務(wù)為主的品牌美易家也獲批掛牌新三板，成為國內(nèi)度假物業(yè)運(yùn)營第一股。

截至2015年12月31日，花樣年旗下物業(yè)品牌在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)達(dá)到約3.3億平方米。除了彩生活和美易家之外，花樣年旗下還擁有一個(gè)針對(duì)高端住宅社區(qū)的物管子品牌“開元國際”。

多元化的子品牌布局或是花樣年拿下萬達(dá)物業(yè)的重要砝碼。畢竟在這個(gè)多方參與的交易談判中，萬科和綠城偏向于住宅物業(yè)管理，缺乏商業(yè)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，而中民投作為近年來新近崛起的物管品牌，相對(duì)而言也較難獲得萬達(dá)的信任，而花樣年高中低端的多業(yè)態(tài)物管資源，最為切合萬達(dá)的需求。

“如果收購?fù)瓿桑幽旰芸赡軇?dòng)用美易家的品牌去管理萬達(dá)寫字樓物業(yè)和底商物業(yè)，用開元國際物業(yè)去對(duì)接萬達(dá)住宅物業(yè)管理。”有分析人士認(rèn)為，花樣年的社區(qū)O2O平臺(tái)也可能會(huì)為其拿下萬達(dá)物業(yè)加分。

對(duì)于任何一個(gè)物業(yè)公司而言，該筆交易的標(biāo)的都極其誘人。公開資料顯示，成立于1994年的萬達(dá)物業(yè)擁有國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，旗下分、子公司50余家，業(yè)務(wù)遍及全國60個(gè)大中城市，承接物業(yè)管理項(xiàng)目超過130個(gè)，管理面積超過4300萬平方米，員工總數(shù)逾萬人。其物業(yè)管理業(yè)態(tài)包括高中檔住宅小區(qū)、大型文旅社區(qū)、高端寫字樓、高級(jí)SOHO公寓、別墅、商鋪、室外步行街等，幾乎涵蓋了城市綜合體和大型文旅項(xiàng)目中的大部分業(yè)態(tài)。

雖然據(jù)稱萬達(dá)此次打包出售的資產(chǎn)是除城市綜合體和大型文旅項(xiàng)目之外的所有其他物管業(yè)態(tài)，但保守估計(jì)，這筆交易涉及的物業(yè)管理面積也會(huì)超過4000萬平方米，物業(yè)年收入將超過10億元，不論是交易面積和交易金額，都會(huì)成為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)迄今為止最大的大部分交易案。

“當(dāng)前萬達(dá)正在向輕資產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)型，在中國物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)大趨勢(shì)下，物業(yè)并非萬達(dá)轉(zhuǎn)型的核心方向，剝離物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)板，一方面能帶來一部分的現(xiàn)金，另一方面也能讓萬達(dá)輕裝上陣，集中精力向文化、影視等產(chǎn)業(yè)快速轉(zhuǎn)型。”有物管行業(yè)人士認(rèn)為，萬達(dá)出讓物管業(yè)務(wù)是應(yīng)該為了配合其當(dāng)前的轉(zhuǎn)型動(dòng)作。

截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，萬達(dá)物業(yè)方面還未就這筆交易對(duì)外確認(rèn)或置評(píng)，花樣年方面則回復(fù)本報(bào)記者稱，已經(jīng)注意到了相關(guān)媒體報(bào)道，但根據(jù)上市公司披露規(guī)定，目前還不能提供進(jìn)一步的信息。

花樣年的挑戰(zhàn)

這筆交易的方式、金額還未最終確定，但如果交易能夠完成，花樣年的物管規(guī)模將出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。這種吹氣球式的擴(kuò)張，對(duì)于花樣年而言是機(jī)遇，也是巨大的挑戰(zhàn)。

“核心警示只有一個(gè)，那就是物業(yè)并購不像房地產(chǎn)并購，買壞了好歹還有幾塊地在那。它是輕資產(chǎn)，服務(wù)型資產(chǎn)，弄不好就爽那么一下而已，完了落一身病。”有行業(yè)分析人士直言，這筆收購蘊(yùn)含著不小的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏I(yè)主對(duì)新入主的物業(yè)公司不滿，買家很有可能就會(huì)落了一個(gè)“賠了夫人又折兵”的結(jié)果。

這種案例并不少見。就以花樣年旗下近年來大肆并購擴(kuò)張的彩生活為例，其在南京、南昌等地都先后遭遇了業(yè)主維權(quán)、要求更換物業(yè)公司的情況，比如在南京建鄴的萬達(dá)華府小區(qū)，因?yàn)樵庥鰳I(yè)主的反對(duì)，彩生活物業(yè)已經(jīng)被迫退出。

雖然物業(yè)管理行業(yè)輕資產(chǎn)輸出的模式被萬科、碧桂園、雅居樂等企業(yè)所推崇，并有日漸成為行業(yè)新風(fēng)口的趨勢(shì)，但地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)為物業(yè)管理行業(yè)潑冷水的企業(yè)也不在少數(shù)。

在剛結(jié)束不久的2016年龍湖地產(chǎn)股東會(huì)上，在被問及龍湖是否也會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行分拆上市擴(kuò)張的計(jì)劃時(shí)，龍湖董事長吳亞軍就直言：“我不認(rèn)為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式未來會(huì)是一個(gè)非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。”

在吳亞軍看來，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目七八年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成?！拔飿I(yè)公司按照既定的模式往前擴(kuò)張是危險(xiǎn)的，必須要通過變革來實(shí)現(xiàn)成本的降低。”吳亞軍說。

拋開模式的爭(zhēng)論，對(duì)于目前規(guī)模和品牌都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的花樣年來說，要吞下這個(gè)萬達(dá)物業(yè)這頭“大象”也非易事。難度顯然不在資本層面，并購資金并不會(huì)給花樣年帶來太大壓力，但并購之后如何消化、吸收，對(duì)花樣年的管理能力卻是極大的考驗(yàn)。

除了前文提及的“保留原萬達(dá)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)”之外，花樣年或?qū)⒃诓①徶髮?duì)相關(guān)物管公司的激勵(lì)機(jī)制上進(jìn)行一些調(diào)整。

“人是物業(yè)管理的核心，接下來花樣年會(huì)在激勵(lì)模式上進(jìn)行一些調(diào)整，比如增加股權(quán)激勵(lì)的權(quán)重，盡可能保持核心團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。”有接近花樣年的人士告訴本報(bào)記者稱，花樣年此前也有并購開元國際的經(jīng)驗(yàn)，雖然這兩筆并購不是一個(gè)量級(jí)，但這多少可以給并購萬達(dá)物業(yè)提供借鑒。

對(duì)于物管行業(yè)而言，并購應(yīng)該是未來很長一段時(shí)間的關(guān)鍵詞，然而對(duì)于物管行業(yè)的盈利模式和空間，到目前為止并沒有一個(gè)非常成功的案例，群雄并起之后，物管行業(yè)還會(huì)有其他新的掘金機(jī)會(huì)嗎?