這兩年各地私下勾兌的“商改住”，終于得到了國家政策的確認。

6月3日，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許商業用房按規定改建為租賃住房，土地用途調整為居住用地，土地使用年限和容積率不變。

這是對商業地產的救贖，也意味著商業地產泡沫的破裂。

2009年以來，中國城市進行了大量的商業地產建設，“一鋪養三代”言猶在耳。地方政府喜歡，開發商高興，銀行支持。但是線下商業很快受到經濟低迷和電商分流的雙重打擊。到國務院出臺“商改住”政策的地步，但瘦死的駱駝，真的能變成馬?

去年深圳商業租金價格下降14%

給大家一個直觀的感受，看深圳的市況。

2015年的深圳房地產市場領牛全國，但這一年的商業地產租金價格，比上一年下降了14%。而上一年，又比上上年下降了5%。深圳的商業租金均價，從2013年的300元/平方米/月，下降到2015年的243元/平方米/月。

做生意的人都知道，降租意味著，至少熬死了好幾波租客，房東才會降租。此時，已是百業難興，承租方和房東都難受的狀態。

走到這一步，也不是沒來由。深圳的商業租金在2013年之前經歷了猛烈的跳漲，從2011年的200元/平方米/月，直接跳升到2013年的300元/平方米/月。

貪婪的房東，用殺雞取卵的方式成功殺死了自己。

“商改住”救不了商業地產

至少短期內沒可能成為商業地產的救命稻草。

首先商業的價格高于住宅，要求更高的租金回報。問題在于商業地產的居住條件還不如小區房，租客花更多的錢去住一個條件更差的地方，就因為你姓商?

此刻商業地產的房東內心是崩潰的。他一定希望哪怕是跟住宅租金持平的價格租給商家。

問題就在于此。

除了部分優質地段，很多商用房的價值在未來還不如住宅!

隨著電商和快遞業的攻城略地，消費的入口在逐漸從商圈轉移到社區。這一點悅濤在《拆墻的真相：一場新地主對老地主的戰爭》一文中已有分析。

線下的“老地主”已經被線上的“新地主”打敗了。

在悅濤所住小區的樓下，有很多價格并不貴的商鋪。但是商家象走馬燈一樣更換。這兩年最好的生意是一家美甲店。隨著其它生意門庭冷落，美甲店從一家增加到5家，然后各家美甲店的生意都不好做了，目前已關門一家。

近期收到的消息是，二樓的百佳超市也要撤退了。

此外，有持久戰斗力的是地產中介和社區銀行。我們這幾年的經濟也的確是靠地產和金融這樣的服務業來拉動的。

最后要面對的問題是：地產和銀行靠什么產業活?

陳啟宗的預判：漫漫寒冬

接下來幾年的商業地產市場，將經歷殘酷的洗牌。萬達商業已預判2016財年將首次陷入“減收”，但很多房東還沒醒：深圳去年商業租金急跌的情況下，二手商業的銷售掛牌價還上漲了7%。可謂“不到黃河心不死”。

恒隆集團主席：陳啟宗

商業地產大佬、香港恒隆集團主席陳啟宗，在一年前的《致股東信》中就預判了這場“寒冬”：

鑒于內地和香港零售市道均放緩，我們正為漫漫寒冬作出防備。本人樂見形勢被錯判，但在現階段保持警惕當屬審慎之舉。畢竟，無論經濟或地產業均未見許多利好跡象。

在天津的恒隆廣場開業后六個月內，當地最少有六家具規模的零售物業結業!我們從不認為彼等之困境乃吾等所致;儘管我們位居市場最佳之列，但并非強大至斯。未來的競爭固然會減少，但我們對此并不特別雀躍，皆因其在在說明：市道現正陷于低迷，并淼無結束跡象。

3個月前的《致股東信》中，陳啟宗再發警告：

從業績來看，在內地方面，除上海以外，我們正面臨租金下調的壓力，甚至港匯恒隆廣場亦如是。此外，除沈陽的皇城恒隆廣場外，我們其他內地零售物業于二零一五年度下半年的租金收入均較上半年為少。再者，除沈陽的市府恒隆廣場外，我們的租戶于下半年的生意額亦低于上半年。

大部分人鮮有察覺，實體店正悄悄改變。購物者在一家購物商場的整體體驗，也許在五年內便會與今天截然不同。我們希望為這場革命作好準備。

對“商改住”或者“商改×”，不外乎老年中心、創業中心等選項，陳啟宗并不看好：商場位居租金回報率最高的物業，絕大部分的其他用途，回報率將大為遜色。

注：陳啟宗不止是個香港地產商，他是中國與全球化智庫咨委會聯席主席、亞洲協會副理事長、小米的早期主要投資人。在中美政商兩界舉足輕重。

去工業化+去商業化=空心化

話說回來，“商改住”，難道住宅不過剩么?中國經濟現在面臨的是多線作戰。房地產是主戰場。然而，商業地產往往是整個房地產市場的先行指標，代表商業投資者、經營端和消費端的承受力都到了一個極限。

實體工業已在去化，實體商業再不興，直接危及的將是整個地產和金融大盤。所謂“現代服務業”，終歸要服務實體的人和資產。

城市因生產和商貿而興。目前局面的源頭，是長時期來鼓勵低成本投機和囤積資產，導致對生產、流通和消費都造成擠出效應。但地產投資者的另一頭對應著銀行的負債，降價意味著破產和金融被動緊縮。

假如再放水，推動的仍是資產價格，而不是資產回報，對經濟的意義何在?