“5年了，看著樓下這塊地的荒草一歲一枯榮。”住在成都火車東站東廣場旁邊小區的業主王先生，指著東廣場前那塊長滿荒草的地塊告訴《中國經營報》記者。

這塊地并非無主。在已經打圍5年的圍墻上，還是可以看到早前的廣告牌：上海長峰集團、新加坡鵬瑞利集團強強攜手，跨國實力鑄地標。按照規劃，在2011年1月由上海長峰集團拍下的247畝共分4塊，這個命名為“龍之夢”的項目，將打造為“170萬平方米的西部樞紐之城”。

如今5年過去了，除了B地塊的龍之夢酒店正在裝修即將營業之外，A、D地塊尚未建設完成。此外C地塊即東站廣場前這個規劃建設一個雙子塔的大型商業綜合體，如今仍是荒草萋萋。對此，上海長峰集團回復本報稱，“由于政策、市場、規劃等方面的原因，項目整體的推進速度較規劃時間有一定延遲。”

按照鵬瑞利集團的對外宣傳，將對原項目重新定位，把雙方合作的相關物業打造為國際頤養院，并已經與百匯班臺醫療集團簽約，從而打造一個大型醫養商業綜合體。

“商業地產調整做康養產業是好事。”四川省養老服務業協會秘書長羅謙表示，養老的核心不是地方不是物質條件，最核心的是能夠提供什么樣的康養服務，這是對房地產開發商最大的考量。

項目仍是長滿荒草的空地

成都火車東客站周邊道路四通八達，多數以四川省內的山河命名，龍之夢項目的4個地塊分別在邛崍山路、安寧河路、岷江路和三環路東五段圍成的區域內。

成都市國土局網站的成交信息顯示，2011年1月下旬，上海長峰房地產開發有限公司以99253.03萬元的代價，拿下如今龍之夢項目所在的247畝土地。按照上海長峰的說法，地上加地下建筑總計將達到170萬平方米。隨之，該項目最初被命名為“龍之夢·成都新城”其開發商上海長峰集團，以擅長在交通樞紐中心開發商業地產項目而聞名。

當時，上海長峰宣布該項目將投資100億元，借鑒“上海龍之夢新城模式”，預計未來3至4年，這個相當于5個成都春熙路商業容量的西部首席城際CBD項目，將崛起于成都城際商旅城內。當年，成都東客站亦將正式開通運行，作為成都城際鐵路以及高鐵的始發站，加上地鐵2號線和7號線在這里將實現無縫換乘，因此龍之夢項目讓成都充滿期待。

據初步規劃，項目將打造出集文化產業創意為主的甲級寫字樓、星級酒店、大型超市、品牌旗艦店、電影院、室內大型真冰場、中央公園等為一體的地標性商業綜合體，支撐起成都整個東部核心區域商圈；商業業態匯集創意產業、總部經濟、金融、安全、中介、咨詢、法律服務等現代服務業。

“當時圍墻打圍，說是要修建大型的商場和游樂園，我們特別期待。”上述王先生隨后就開始裝修自己家的房子，期望能夠享受龍之夢帶來的便利配套。但是王先生的期望落空了，除了家門口的那棟龍之夢酒店建成之外，他每天看到的仍是這個長滿荒草的空地。

就此，記者采訪了長峰集團成都分公司總經理王衛超，他拒絕對此表態，而集團回應稱該地塊的具體情況屬于商業機密。至于該公司與成都國土管理部門合同約定的具體開發年限，尚不得而知。成都市新客站城際商旅城管委會有關負責人介紹說，該地塊有一部分交地存在問題，“關鍵是當初拍地的時候帶的規劃，要進行更改調整很難。”

不得已的股權合作

“上海長峰為什么要轉型，肯定是原來的規劃做不下去了。”成都一位房地產研究機構的負責人透露說，上海長峰成都公司負責人曾經與她溝通過，他們的規劃明顯無法適應成都火車東站對商業地產承載力的問題。

于是，“龍之夢·成都新城”隨后被換成了“龍之夢·鵬瑞利新城”。記者注意到，該項目圍墻上的廣告語仍有“即搶即賺，30~350平方米絕版金鋪，限量問世”的字樣。但在龍之夢的售樓部，當時的沙盤已經布滿灰塵，對于是否銷售了部分商鋪，值班人員表示不清楚，而王衛超總經理拒絕回答。

據當地媒體報道，上海長峰之前以1萬元/平方米的單價，將A地塊建成后的28萬平方米物業80%的股權出售給新加坡的鵬瑞利中國商用信托，總價為22.4億元。這也意味著龍之夢·成都新城1號地塊開發建成之后，將由鵬瑞利進行招商運營和后期管理，項目已定名為鵬瑞利東站廣場。

鵬瑞利置地集團是一家在新加坡證券交易所主板上市， 集持有、開發和管理于一體的綜合性房地產公司，地產業務覆蓋新加坡、中國、馬來西亞和加納等多個國家。集團開發的綜合體項目將融合醫院、購物中心、寫字樓、住宅等多種業態，打造商業社區、辦公場所和國際綜合的醫療健康中心。

根據鵬瑞利中國商用信托官方的描述，鵬瑞利東站廣場是一個地上八層，地下兩層的大型購物中心。建設完成后，將提供眾多針對中等收入消費者的購物與娛樂選擇，包括超市、游樂園、電影院、本地與國際的時裝、餐飲品牌和其他商家。

在成都，除了已經確定持有龍之夢·成都新城1號地塊的80%權益之外，鵬瑞利還擁有位于光華新城的中鐵西城1號地塊購物中心的全部權益，該項目建筑面積約9萬平方米，命名為鵬瑞利青羊廣場。此外，該集團首席執行官潘錫源在接受新加坡《聯合早報》記者采訪時稱，鵬瑞利還將與龍之夢·成都新城合作三四號地塊，預計雙方將各擁有50%股權。

就此，上海長峰總部回復記者稱，股權合作屬于商業機密，不便透露。“在國家政策允許范圍內的適度調整，是為了將項目更好地呈現。”上海長峰表示目前其他地塊正在加速推進。

康養產業懸疑

雖然上海長峰對于項目調整諱莫如深，但鵬瑞利卻一再對外宣傳他們的運營進展。按照鵬瑞利最初的想法是將A地塊建設為大型購物中心，“火車站的相對封閉性、人群的快速流動以及周邊居民的嚴重不足，顯然無法支撐購物中心的運營。”上述房地產研究公司負責人表示。

去年4月，鵬瑞利新城官方微信發布稱“醫療健康生活新規劃藍圖”，隨后潘錫源在成都外稱將重新定位其持有的6棟住宅物業，該住宅物業的性質將轉變為國際頤養院。國際頤養院將配套超市、診所、食堂、洗衣店、運動康復設施等，預計會為成都市的老齡人口提供6000張床位。

為此，去年10月，鵬瑞利與百匯班臺醫療集團簽訂了合作協議，百匯班臺醫療集團將成為鵬瑞利成都東站國際醫療健康中心的主力租戶，其將開設多科室的綜合醫院，預計于2017年二季度開業。

據新客站城際商旅城管委會負責人介紹，目前龍之夢項目的4個地塊規劃仍為：A地塊規劃為鵬瑞利國際醫療健康中心，B地塊規劃為星級酒店群，C地塊規劃為雙塔甲級寫字樓，D地塊規劃為養老公寓社區。目前C地塊最新的規劃正在重新報批過程中，等待政府的審批。此外，B地塊，這個擁有客房數達3240間的三四五星級酒店群將在近期開業，“全部由公司自持運營，正是基于我們對成都市場的信心與看好。”上海長峰如此表示。

記者注意到，位于成都城南的上海復地開發的復城國際廣場目前也提出轉向康養產業。該項目一度因為經營問題引發業主的大規模維權活動，如今因為城南商業地產的大量空置，也不得不轉型，進而選擇康養產業。據悉，其自持的近10萬方商業中，大健康產業布局面積將超過1/3，快樂時尚類業態也將達到1萬方以上。調整完成后，復城國際廣場將形成以大健康產業為主打，零售、娛樂、餐飲為依托的全新業態組合。

“商業地產瞄準康養產業方向走，說明這是當前商業地產突圍的一個大趨勢，在全產業鏈尚未完全閉合的市場環境下，是有意義的、必要的探索。”上述房地產分析機構負責人表示。

但羅謙表示，現在做康養產業很多都是一擁而上，用開發商或者自己的感受來為養老做配套，比如醫療、環境等等，“不是簡單的把空置的房子隔成單間就可以出租給老人的。”羅謙說之前很多景區的康養機構做死了，應該是現在都市做康養產業的前車之鑒。